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日本の地価はもう上がらない

Date: Mon, 17 Oct 2005 07:53:51 +0900

最近、街を歩いていると「テナント募集」とか「空部屋あります」の看板をよく見るような気がします。

調べて見ると2005年現在、660万戸の住宅が空家になっているそうな。
全国の世帯数から計算すると、なんと9軒に1軒が空家なのです。(不景気だから?いやいや、そんな簡単な話では、なさそうです。)

それなのに、新聞などでも報道されているとおり(というか、新聞の広告をみると、そんな状況は一目瞭然)新築マンションラッシュですね。
片や大量に在庫が余り、片や新築物件を大量に着工し供給している。

バブル後の「失われた10年」と言われている時期に企業や工場の倒産などで土地の持ち主が変わってきている。
なかでも工場の閉鎖や海外への移転などの動きでまとまった土地が売りに出される機会が増えている。
こういった土地が以前の1/3とか、場所によっては1/10といった値段で売りに出されることによって、マンションなどの大規模開発がしやすい環境が整ってきているのだ。

首都圏で言えば新築マンションの着工件数は、過去5年間ずっとバブル期の倍以上を推移している。(戸建て住宅も倍以上の数字なのだ。)
こりゃ、凄い供給量だ。(ま、開発業者も走りつづけないとならない経営構造があるのだが。)

その背景にあるのは、異常な低金利が続いていることが一つの原因だろう。
住宅等の多額の借り入れを伴うことが多い市場は低金利だと活性化される。

2000万円を25年返済で借りると、金利が2.5%なら月々89.720_だが、5.0%だと116.920_になる。
頭金なしでも9万円なら家賃より安いですよ、などというキャチフレーズが生まれるわけだ。
(以前のように7.5%程度の借り入れ金利で計算すると、147.800_の支払いになるのだから低金利時代は割安感がある。実際には金利以外にも、修繕費や固定資産税も加算せねば賃貸との比較にはならないし、2.5%の25年固定金利ではないだろうから、そうはいかないのだが。ま、そんな話は今回の話題とは別なので、いずれの機会に。。。)

それに加えて「以前の1/3の金額です」などと言われると、めちゃ安!って感じもする。(しかし以前のって、バブルの異常な高値と比べても何の意味もないのだが。)
だから、バブルの頃の倍ほどの供給量が、なんとか支えられているわけだ。

統計によると、2006年には日本の人口はピークを迎え、減少に転じる。
人口減では、当然、長期的に住宅需要は減るわけだが、その上、少子高齢化の社会では、住宅需要と共にオフィス需要も減っていく。
オフィスや工場などの需要もますます賃金や物価の安い海外へ移転していく。
インターネットの普及などでは企業活動も効率化が図られ、これまでのように大勢の人間がひとつの場所で仕事をする必要もなくなっていく。
挙句の果てに、あと数年すると団塊の世代は定年を迎えるし。
これによって、大幅に就業人口の低下が進んでいくわけだ。

これらを考えると「不動産デフレ」は、かなり長い期間に渡って続くということが、容易に考えられる。(人口減による長期的需要の低下&ここ数年の大量供給)
つまり、この国の地価が再び上がることはない!(んー場所にもよるかな。でも一部の超便利な土地以外は上がらない。)

家賃相場などのキャッシュフローを考えた金額が適正だとすると、一部の中古不動産市場を除いて適正価格と言えるものは少ない。(利回り計算をしてマイナスになるような金額が適正とは思えない)
それを考えると、今なお、割高な値段でとどまっている新築マンションは金利が反転したら暴落するだろう。(単純利回りでも赤字がほとんど)
異常な低金利で買い支えられている今でさえ、需要に陰りが見えてきているのだから、なおさらだ。

こんな状況でじゃんじゃんマンションやらビル建ててしまって、この国は本当に大丈夫なのだろうか?
今でさえ、9軒に1軒が空家だと言うのに、この調子で開発を続けていき、しかし不動産需要はドンドン減っていき、異常な低金利が終わった時、、、その時は、空恐ろしい状況が目に浮かぶのだ。。。

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